Three Letters

One of my colleagues, with whom I worked together during 1998-2003 in insurance market once told me a story:

The previous CEO gives the new CEO three sealed envelopes, and tells him to open them at times when he starts to feel desperate. The new CEO, who opens the first letter as soon as he starts the job sees the phrase “Criticize the previous management”, and does as told. One year passes, and he opens the second letter which reads: “Tell them what you plan to do in the future”. Another one or two years pass, and he opens the last letter: “Prepare three sealed envelopes for the next CEO”.

Long story short.

We had set the target of becoming one of the top ten companies in the market at TEB Sigorta where I started as CEO in March 2005. After three tough years, I had the pride of leading the team which successfully sold the company to Zurich Financial Services in 2008 with the second highest multiplier at the in the Turkish insurance market.

I know that ZFS had applied all the evaluation and audit methodologies they apply anywhere else when they were acquiring TEB Sigorta. During the three years between 2005-2007, TEB Sigorta has both been among the top 5 in terms of growth and reached the highest ROE ratios among its peers. ZFS gave two offers as it is the custom in such transactions. One non-binding offer, and one binding offer according to the results of the due diligence. After the studies of the international auditing companies, actuarial consultancy teams and Zurich’s own experts, the company’s financials were soo good that, there was no difference between the binding and the non-binding offers, and so the company was sold with the second highest multiplier in the market. I am still proud to have led the team that has produced those results.

In 2008, there was the company’s acquisition process and naturally the rebranding and costs of Zurich integration. In 2009, as can be seen from Zurich Sigorta A.S. financials which can be monitored on TSB (Turkish Insurance Association’s web page), the company was the second best in the market in terms of technical profit and had pretty decent results in terms of financial results. In 2010, there was a loss due to 5 large losses that came one after another. In February 2011, after my 3-year contract expired, I left my duty at Zurich Sigorta for a new entrepreneurial adventure.

The company’s market share was 2.04% at the end of 2009 and 1.94% at the end of 2010. 

I had the honor of opening 5 Zurich HelpPoint Centers which are now being copied by many companies in the market. I also had the privilige of implementation of the new core insurance software phase by phase starting from 2008, for which we had spent considerable resources and money. Finishing TEB Sigorta-Zurich integration 6 months prior to planned deadline, winning the Zurich Starz award in only our second year with innovative technological infrastructure and applications which no other company in the group had at the time, achieving the highest employee satisfaction score among 160 companies in the global employee satisfaction survey were also among the priviliges we had at the time (no such absurdities as 50% increase between two consecutive years!).

By the way, I was the one who insisted that the life company that the bank will be working with should transfer personal accident policies to Zurich. I see the effects of this personal accident production in the company’s technical profitability specially during the last four years. It may be monitored on official statistics (open to public) that life company’s growth is very strong via bank channel. I am glad that I had insisted.

I am delighted to see the successes of the companies that I have worked at in later years with their new managers. However, going back to the letter story at the start of my post, I watch with astonishment, confusion, sadness, those who are still stuck in the first letter with their untrue and unnecessary statements about my term at the company, where they are preparing to open the third letter…

 

3 Mektup

Sigorta Sektörü’nde 1998-2003 döneminde birlikte çalıştığım çalışma arkadaşlarımdan bir tanesi bana bir hikaye anlatmıştı.

Göreve yeni başlayan Genel Müdüre bir önceki Genel Müdür 3 adet kapalı zarf vermiş ve bunları belirli aralıklarla, çaresiz hissetmeye başladığında aç demiş. İlk mektubu göreve başlar başlamaz açan yeni Genel Müdür mektupta; “Bir Önceki yönetimi kötüle…” ifadesini görmüş ve söyleneni yapmış. Aradan bir yıl geçmiş, ikinci mektubu açmış; “geleceğe dönük neler planladığını anlat” ifadesini görmüş. Bunun da üzerinden 1-2 yıl geçmiş son zarfı açmış, onda da “bir sonraki gelen Genel Müdüre verilmek üzere üç zarf hazırla” deniliyormuş.

Kıssadan hisse.

2005 yılının Mart ayında başladığım TEB Sigorta Genel Müdürlüğü’nde ekip olarak kendimize 5 yıl içerisinde sektörün ilk 10 şirketi arasına gireceğiz hedefi koymuştuk. Zorlu geçen 3 yılın ardından 2008 yılında Türk Sigorta Sektörü’nün en yüksek ikinci çarpanı ile şirketimizi o dönem Dünya’nın en büyük sigorta şirketlerinden Zurich Financial Services’e satma başarısı gösteren ekibin liderliğini yapma gururunu yaşadım.

ZFS’nin de TEB Sigorta’yı satın alırken Dünya genelinde uyguladığı ölçme, denetleme, araştırma methodlarının hepsini M&A öncesi uyguladığını yakından biliyorum.

2005-2007 döneminde 3 yıl boyunca TEB Sigorta hem büyümede ilk 5 içinde oldu hem de ölçeğine göre ROE karlılığında en yüksek oranları yakaladı.

ZFS bu tür satın almalarda uygulana geldiği gibi iki teklif verdi. Bağlayıcı olmayan teklif ve due diligence sonrası çıkan sonuçlara göre bağlayıcı teklif. Uluslararası denetim firmaları, aktüeryal hesaplamalar yapan danışmanlık ekipleri ve Zurich çalışanlarından oluşan uzmanlar ekibinin çalışmalarından sonra, şirketin finansalları o kadar iyiydi ki,  bağlayıcı olmayan ve bağlayıcı teklifler arasında herhangi bir fark oluşmadı ve şirket sektörün en yüksek ikinci çarpanı ile satıldı.

Böyle bir sonuç üreten ekibe liderlik etmiş olmanın gururunu hala yaşıyorum.

2008 yılında şirketin satın alınma süreci ve doğal olarak rebranding ve Zurich Grubu’na entegrasyon harcamaları oldu. 2009 yılında Zurich Sigorta A.Ş. TSB verilerinden de görülebileceği üzere teknik karlılık oranında sektörün en iyi ikinci şirketi idi ve mali karlılıkta da gayet iyi sonuçları vardı. 2010 yılında peş peşe meydana gelen 5 büyük hasardan dolayı sene sonu zarar açıklandı. 2011 Şubat sonunda da 3 yıllık anlaşmamın bitiminde Zurich Sigorta da ki görevimden yeni bir girişim macerasına girmek üzere ayrıldım.

Şirketin pazar payı 2009 sonunda %2.04 ve 2010 sonunda %1.94 idi.

Şu anda pek çok sigorta şirketinin kopyaladığı Help Point hasar merkezlerinin 5 tanesini açmak bana nasip oldu. Son 3 yılda ciddi kaynak ve bütçe ayırarak geliştirdiğimiz ve halen kullanıldığını bildiğim yeni sigortacılık yazılımının 2008’den başlayarak faz faz hayata alınması da bana nasip oldu. Zurich’in TEB Sigorta A.Ş.’ni entegrasyon projesini planlanandan 6 ay önce bitirmek, Zurich Grubu içerisinde verilen Zurich Starz ödülünü henüz ikinci yılında o dönem grupta bile olmayan teknolojik alt yapısı olan yenilikçi uygulamalarla ile almak, görev yaptığım 3 yıl boyunca iki defa katıldığımız Grubun içerisinde Çalışan Memnuniyet Anketi’nde 160 ülke içerisinde İsviçre ile birlikte en yüksek başarıyı yakalamak bize nasip oldu. (Yıllar içerisinde iki yıl arasında %50’lik artış gibi absürd gelişmeler olmadı)

Bu arada Bankanın dağıtım kanallarında çalışacak hayat şirketinin keseceği tüm ferdi kaza poliçelerinin Zurich Sigorta A.Ş. ne devredilmesine dönük Zurich’in yaptığı anlaşma maddesinde de benim ısrarım var. Şirketin son 4 yıllık teknik karlılığında, TSB rakamlarından görüleceği gibi, aynı banka dağıtım kanalında çalışan hayat şirketinin çok ciddi büyümesinden anlaşma gereği Zurich Sigorta’ya yansıtılan Ferdi Kaza üretimlerinin büyük etkisini görüyorum. İyi ki ısrarcı olmuşum.

Emek harcadığım tüm şirketlerin sonraki yıllarda yeni yöneticileri ile başarılarını görmekten mutluluk duyuyorum. Ancak; yazımın başındaki mektup örneğinden yola çıkarak, Şirkette görev yaptığım döneme ilişkin, yapılan gereksiz, doğruyu yansıtmayan beyanatlarla; artık 3. Mektubunu açmaya hazırlanan kişilerin hala 1. Mektupta takılıp kalmış olmalarını şaşkınlık, hayret ve üzüntüyle izliyorum…

4. Sanayi Devrimi ve Çocuğumun Mesleği

Zaman zaman, özellikle oğlum bana şu soruyu soruyor: Baba Büyüyünce Ben Hangi Mesleği Seçeyim?

En basit örneği: “Akıllı bir buzdolabının, o anda içerisinde bulunan yiyeceklerden eksik olanları, en yakın marketin bilgisayarındaki “sipariş alma” programına sipariş etmesi” şeklinde özetlenebilecek 4. Sanayi Devrimi’nin insan hayatına doğrudan etkileri olacak.

Çocuklarımızın geleceğe hazırlanmasında Makine’den, Makine’ye iletişimin gerçekleşeceği, üretim süreci içerisinde neredeyse hiç insan emeğinin kalmadığı, yeni sanayi yapısının yakın geleceğe etkilerini bugünden öngörmek ve ona göre hareket etmek gerekli.

  • Buhar Teknolojisinin kullanılması; 1. Sanayi Devrimi,
  • Elektriğin sanayide kullanılması: 2. Sanayi Devrimi,
  • Bilgisayar Teknolojilerinin kullanılması: 3. Sanayi Devrimi,

Olarak adlandırıldı.

  1. Sanayi Devriminde Bilgisayar sistemlerine insanlar komut ediyordu. 4.Sanayi Devriminde ise akıllı makinelerden, süreç içerisinde her adımda birbirleri ile “konuşan” makinelerden bahsediliyor.

Bu yeni sanayi devrimi günlük hayatımızı nasıl etkileyecek? Sizin yerinize arabayı kullanan sürücüsüz arabaların yeni şoförleri bilgisayarlar, trafik sinyalizasyon sistemi ile entegre olarak trafikte hareket edecekler. Sevdiğiniz oda sıcaklığına göre cep telefonlarınızın komutu, siz daha ulaşmadan ofisinizdeki havalandırmayı çalıştıracaklar. Üretimde gerekli ürünün imalatında; tasarımdan, ara mal siparişine, üretime ve belki de Dünya’nın neresinde bu mala ihtiyaç olduğuna kadar bütünleşik süreçleri insan eli, aklı değmeden makineler tamamlayacaklar.

Görünen o ki; günümüzde dijital teknolojinin insan emeği ile işbirliği ile gerçekleştirdiği süreçlerde, yakın gelecekte 4.Sanayi Devrimi sonrası insan emeğine ihtiyaç kalmayacak.

Gelecekte insanlar ne iş yapacak?

Ya süper eğitilmiş ve söz konusu akıllı makineleri tasarlayan beyinler olacaklar.

Ya da fiziki güç gerektiren çok basit işlerde görev yapabilecekler.

Aradaki iş gücüne gerek kalmayacak. Elbette spor, müzik, sinema, moda tasarım gibi yaratıcılık gerektiren işlere devam.

Bugün iş yerime gelirken radyoda dinlediğim bir haber ilginç geldi. Bulgar Devleti, yabancı istihbarat saldırılarından korunmak için bazı tutanakları bilgisayar yerine, tekrar daktilo ile yazmaya karar vermiş. Benzer şekilde acaba, 4. Sanayi Devrimi insan emeğini tamamen minimize edecek diye, sanayi teknoloji seviyemizi 3. Sanayi Devriminde tutmaya gayret ve ısrar mı etsek?

Olmaz tabi.

Suyun akışına ters yönde kürek çekmek ile yorulmak ve yıpranmaktan öte gidilemez. O zaman büyüyünce benim çocuğum hangi mesleği seçmeli ve belki de bugünden hazırlanmalı?

Ya kendisini çok çok iyi yetiştirsin, ya emek kuvveti kullanabilen fiziki yapıya ulaşmayı hedeflesin ya da yaratıcılık ve sanat ile ilgili bir alan seçsin. Çünkü Dünya bu yöne gidiyor…

Sevindirmeyelim

Çocukluk ve gençlik yıllarımı geçirdiğim Ankara’daydım bugün. Ablam ile birlikte, geçtiğimiz günlerde içimizi yakan terör olayının gerçekleştirildiği yere gittik ve günlük hayatlarını sürdürürken, hiç beklemedikleri anda hain bir patlama ile hayatlarını kaybedenlerin anısına birer kırmızı karanfil bıraktık, içimiz buruk.

Terörün bizden yapmamızı istediğini vermeyelim. Dikkatli olalım ama, korkmayalım. Günlük hayatlarımızı yaşamaya devam edelim. İnadına, bizlere yakışan şekilde…

TSB (Türkiye Sigorta Birliği) İletişim Atağına Geçmeli

Bir süredir Trafik sigortalarındaki,  “ne seviyede sonuçlanacağı öngörülemeyen” bedeni hasar tazminatlarından ve mevcut primlerin bu hasarları karşılayamamasından kaynaklı, şirket zararlarını azaltmaya dönük, alınan tedbirleri içeren tartışmaları izliyorum.

TV ve radyolarda sigortacılıktan anlamayan veya anladığını zanneden insanlar çıkıp, neredeyse bütün günahı sigorta şirketlerine yıktılar. Halen de bu yönde yayınlar devam ediyor.

Hemen herkesi tartışmanın içinde duydum. Sigorta Şirketlerinin yöneticileri hariç.

Senelerdir zarar artarak taşınıyordu. Özellikle tazminat hesaplama yönteminde bir örnekliğe gidilsin isteniyor ve fakat hiç gelişme olmuyordu.

Artık sermayedarların da “yeter” dediği noktaya gelindi ve tedbirler alınmaya başlandı.

Fakat birilerinin çıkıp kamuoyuna bunu, bir iletişim stratejisi çerçevesinde anlatması lazım.

Sigorta şirket yöneticileri böyle bir sorumluluğu almaları durumunda tek tek Şirketlerinin hedef alınacağını öngörüp, sessiz kalmak isteyebilirler.

İşte TSB (Türkiye Sigorta Birliği) tam da bugün lazım.

Sektörün sesi olmalılar. Sadece Kamu otoritelerine değil, yasama’ya, yargıya kısaca kamu oyuna bu sorunu anlatmaları ve çözüm yollarını da önermeleri gerekir.

Geç bile kalındı, fakat zararın neresinden dönülse kar’dır.

ABD’de Sektörlerin GSYH İçindeki Payları ve Dijitilizasyon

The Wall Street Journal, Real Economics’de The New U.S. Digital Divide: Between the Haves and the Have-Mores başılıklı yazı ekinde çok güzel olduğunu düşündüğüm bir tablo yayınlandı.

The MGI Industry Digitilization Index başlıklı tabloda;

industry_digitization

ABD’de 21 sektörün, GSYH dan aldıkları paylar, İş Gücüne katkı oranları, 2005- 2014 ikinci yarısı döneminde Verimlilik Büyümesi gibi göstergeler var ki; Dünya’nın bir numaralı ekonomisinde hangi sektörler ekonomide ne pay alıyorlar?, Dijitilizasyon oranları ve daha bir çok faydalı rakam sunması açılarından güzel bir tablo.

 

Herkese Barış, Sağlık ve Mutluluk dolu yeni yıl diliyorum.

Türk Ekonomisi’ne Taze Kan: Menkul Kıymetleştirme (Mortgage Securitization)

Türk Bankacılık Sektörü, 2001 krizi ardından gerçekleştirilen düzenlemeler ile 2008 krizine Dünya’nın pek çok ülkesinden farklı olarak yüksek Sermaye Yeterlilik Rasyoları ile girdi. Bir dönem %19 gibi, çok yüksek oranlara ulaştı.

Bununla birlikte son yıllarda Tüketicinin Korunmasına dönük düzenlemeler, özellikle Faiz Dışı Gelirlerde yaşanan kaybın da etkisi ile Sermaye Yeterlilik Rasyoları’nda aşağı yönlü bir ivme sürmekte.

Oysa;

  • Bankaların Sermaye Yeterlilik Rasyolarını koruyacak ve hatta yükseltecek,
  • İnşaat sektörünü, bankalar vasıtasıyla ekonomiye enjekte edilecek yeni kaynak ile canlandıracak,
  • Bireylerin ev sahibi olmalarını kolaylaştıracak,
  • Sigorta sektörüne “Tapu Sigortası” ürünü ile yeni bir ivme katabilecek,
  • Tapu mevzuatında son yıllarda devam eden alt yapı gelişmelerini hızlandıracak,

Çok önemli ve Dünya’da yaygın bir enstrüman var: Menkul Kıymetleştirme (Mortgage Securitization)

MENKUL KIYMETLEŞTİRME (MORTGAGE SECURITIZATION)

Menkul kıymetleştirme; ipotekli kredi alacakları gibi varlıkların bir havuzda toplanarak menkul kıymete dönüştürülmesi yani sermaye piyasalarında alım satımı yapılabilecek tedavül kabiliyeti olan varlıklar haline getirilmesi sürecidir. Menkul kıymetlere dönüştürülen bu varlıklar daha geniş bir yatırımcılar grubuna satılabilir ve bu yolla fon sağlanır. Menkul kıymetleştirme sonucu ihraç edilen menkul kıymetlere VDMK denir.

Varlığın temsil ettiği alacak hakları ihraç edilen menkul kıymete dayanak oluşturur.

Menkul kıymetleştirmede alacaklar alacak hakkı sahibi tarafından değil bu alacaklara güvence oluşturmak amacıyla devreye giren ipotek finansman kuruluşları tarafından ihraç edilir.

Menkul kıymetleştirme uygulamaları kredilerin ya da farklı alacakların sermaye piyasalarında işlem gören menkul kıymetlere dönüştürür ve alacak hakkı sahiplerinin fon ihtiyacını temin eder.

MENKUL KIYMETLEŞTİRMENİN SAFHALARI

  • Varlıkların (alacakların) Analizi Ve Seçimi

Alacakların ve bu alacakların teminatlarının (ipotekler) hukuken geçerli olması

Tahsil edilememe risklerinin düşüklüğü gibi hususlar değerlendirilir.

  • Ödeme Yapısının Belirlenmesi

Süreç içinde alacaklardan gelen nakit akımının doğrudan menkul kıymet sahiplerine aktarılması ya da bu nakit akımından elde edilen getirinin belli aralıklarla menkul kıymet sahiplerine ödenmesi seçeneklerinden birine karar verilir.

  • Alacakların İpotek Finansman Kuruluşuna Devri

Devir sözleşmesi yapılması

  • Menkul Kıymetlerin İhraç Ve Satışı

Diğer borçlanma senetleri gibi ihraç ve halka arz yapılır.

  • Alacakların Tahsili Ve Menkul Kıymet Bedellerinin Vadesinde Ödenmesi

Alacak tahsilini ipotek finansman kuruluşları değil ya alacağını devreden şirket ya da dışarıdan hizmet sunan özel bir kuruluş yapar.

HUKUKİ ALTYAPI

  1. 5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
    • 21.12.2007 tarihli Sermaye Piyasası Kanunu’nda değişiklikler öngören İpotek Finansman Kuruluşları’nın ilk kez tanımlandığı kanundur.
  1. İpotek Finansman Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ
    • 17.07.2014 tarihli İpotek Finansman Kuruluşlarına ve bu kuruluşların faaliyetlerine ilişkin esasları düzenleyen Sermaye Piyasası Kurulunca yayımlanmış tebliğdir.

İPOTEK FİNANSMAN KURULUŞLARI:

Münhasıran İpotek Finansman Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ’de belirlenen faaliyetleri gerçekleştirmek amacıyla anonim şirket şeklinde kurulmuş olan sermaye piyasası kurumlarıdır.

İpotek finansmanı kuruluşlarının; kuruluşuna, faaliyet ilke ve esaslarına, faaliyetler itibariyle izin esaslarına, tabi olacakları yükümlülüklere ilişkin hususlar, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun uygun görüşünü almak suretiyle, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenir.

  1. a) Varlıkları devralabilir, varlıkları devredebilir, devralınan varlıkları yönetebilir ve varlıkları teminat olarak alabilir,
  2. b) Devraldığı veya teminat olarak aldığı varlıklar karşılığında ipotekli sermaye piyasası aracı ihraç edebilir,
  3. c) KFF(Konut Finansmanı Fonu), VFF(Varlık Finansmanı Fonu) veya VKŞ(Varlık Kiralama Şirketi) kurucusu olabilir,

ç) Fon kurmaksızın İDMK(ipoteğe dayalı menkul kıymetler) ve VDMK(Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler) ihraç edebilir,

  1. d) Sermaye piyasası araçlarının ihracından veya varlıkların temininden kaynaklanan yükümlülükler için esasları Kurulca belirlenen şekilde garanti verebilir,
  2. e) Kurulun İTMK(ipotek teminatlı menkul kıymetler) ve VTMK(Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler) ile İDMK(ipoteğe dayalı menkul kıymetler) ve VDMK’ya ilişkin düzenlemeleri uyarınca hizmet sağlayıcılığı veya nakit yöneticiliği faaliyetinde bulunabilir,
  3. f) Faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi amaçlı işlemleri yürütebilir,
  4. g) Kurul tarafından izin verilen diğer faaliyetleri yerine getirebilir.

Uzun yıllar önce hukuki alt yapısı hazırlandığı halde pratikte bugüne kadar sadece kısıtlı sayıda Banka ve/veya Mortgage şirketinin kullandığı Mortgage Securitizasyonu işlemlerinin yapılacak yasal düzenlemelerle önünün açılması aynı anda pek çok sektörü pozitif etkileyecektir.

  • Bankacılık Sektörü:

Portföylerindeki ipotekleri teminat göstererek daha düşük maliyetli dış kredi sağlayabilirler.

Mevcut mevzuatta en önemli eksiklik, gelişmiş ülkelerdeki uygulamaların aksine, securitization için kullanacakları portföydeki riskin de, borç verenlere devrinin mümkün olmaması. Türkiye’de bankalar, securitizasyonun teminatı olarak gösterdikleri portföy havuzundan, vade içerisinde riskli hale gelen gayrimenkulleri çıkartarak yerlerine riski olmayan gayrimenkulleri koyuyorlar ki, aslında temiz risklerini satıp kirli riskleri üzerlerinde tutuyorlar. Oysa kredi veren, yapacağı kapsamlı inceleme sonucu kredi verdiği portföyün tamamının iyi ya da kötü riskini satın almalıdır. Bu kapsamda FU Gayrimenkul gibi ipotek tesisinde uzmanlığı ve tecrübesi yüksek kurumlardan tesis edilen ipoteklerin teminat değerinin tespiti çalışmalarında destek alınabilir.

Böylece Bankalar bu portföyün securitize edilmesiyle birlikte, portföyün risklerini de devretmiş olacaklarından, portföyü Bilançolarından çıkartabilecekler ve böylece Sermaye Yeterlilik Rasyolarını yükseltebileceklerdir.

  •  İnşaat Sektörü:

Bankaların özellikle dış piyasadan daha ucuz maliyet ile borçlanmaları, riski devretmeleri ve sermaye yeterlilik rasyolarını yükseltmeleri neticesinde ekonomiye girecek taze para ile yeni ve çok daha fazla sayıda gayrimenkule kredi sağlayacak olmaları satışlar ve aynı zamanda inşaat sektörünü destekleyecek ve büyütecektir.

  • Sigorta Sektörü;

Bankaların risklerini kredi verene devredebilmesi, aynı zamanda o portföyde yer alan gayrimenkullerin sorunlu hale gelmesi durumunda takibe geçilmesinde ipotek lehtarı olarak gözüken Bankaların, lehtarlık kabiliyetlerinin Bankalara kredi veren tarafa geçmesi gerekliliğini de ortaya çıkartacaktır.

Diyelim ki Bankanın securitize ettiği gayrimenkul havuzunda riski çok-az 10.000 ipotekli gayrimenkul var. Banka kredi teminatı olarak lehtarı olduğu ipoteği tesis etti, ardından bu gayrimenkulü bir havuz içerisinde securitizasyon teminatı olarak dış piyasada bir (veya daha çok kreditörden oluşan organizasyona) kredi verene sattı. 10 yıllık dönem içerisinde artık bu kredi teminatındaki ipotekli gayrimenkullerde borcun ödenmesinde problem yaşandığında, gerçekleştirilecek takip de lehtar securitizasyon kuruluşu olacaktır. Mevzuatın bu yönde değiştirilmesi veya esnetilmesi gerekecektir.

İşte bu aşamada Türkiye’de uzun yıllardır konuşulan ancak özellikle Tapu İşlemlerinin Devlet Garantisi’nde olması prensibi nedeniyle gelişemeyen Tapu Sigortası devreye girmelidir. Türkiye de mevcut gayrimenkullere Tapu Sigortası yapılabilmesi ise birden bire Sigorta Sektörü’ne yeni ve güçlü bir potansiyel getirecektir.

Elbette söz konusu gelişmelerden en fazla fayda sağlayacak taraf da nihai tüketiciler olacaktır. Bu tür düşük maliyetli dış kaynak kullanabilecek bir diğer kurum da TOKİ (vb.) olabilir.

Obtain your Title with expertise in Turkey

It has not been long since we introduced SAĞLAM TAPU (Clear Title). Now, we are about to launch a brand new service. 

SAĞLAM TAPU, our service that aims to fulfill the needs of retail customers at Land Offices through our extensive lawyer network, will start to work together with CMB (Capital Market Board) -licensed Real Estate Assessment companies. Through our new service that we have named TAŞINMAZ RİSK ANALİZİ (Property Risk Analysis), we came one step closer to our goal of positioning SAĞLAM TAPU as a portal, where all products and services needed by anyone who will acquire a real estate are offered. 

SAĞLAM TAPU will satisfy the needs of the customer, who never made a real estate transaction, but also is aware of the fact that working with a professional will significantly decrease the related risks, through a technical analysis of the real estate with its new service TAŞINMAZ RİSK ANALİZİ. 

SAĞLAM TAPU is a customer oriented consultancy service that controls the transactions before, during and after obtaining certificate of ownership through SAĞLAM TAPU experts. TAŞINMAZ RİSK ANALİZİ, on the other hand, is a new service that offer information about housing and settlement plans, real estate projects and similar topics through CMB-licensed real estate assessment companies. Because we do not wish to be involved in the commercial relationship between the buyer and seller, we offer a study that summarizes location confirmation of the real estate, whether there is a risk of swap, construction conditions, conformity with project, physical condition, and other positive and negative traits of the real estate, without any valuation, through TAŞINMAZ RİSK ANALİZİ. 

When a customer applies to a bank for a mortgage loan, an assessment report about the real estate is prepared; at the time of establishing a mortgage on the real estate, some other control mechanisms are initiated. The bank, in order to collateralize its loan, therefore, indirectly offers some other services to its clients. Conversely, if there is no mortgage loan involved in the transacion, the process progresses more according to the goodwill of the parties involved. 

SAĞLAM TAPU starts with the examination of the registration of the real estate at the land registry office, and continues with the informing of the client through SMS, e-mail and telephone. After the start of the registration process, while the documentation is checked for conformity with the land registry and the will of the customer, it is also targeted to make the registry procedure easily understandable by explaining all the limitations on the registration and related risks to the customer. Through TAŞINMAZ RİSK ANALİZİ, this content is expanded. Through the reports prepared by the support of the CMB (Capital Market Board) -licensed real estate assessment companies after detailed project examinations at the municipalities and land registry offices, you will know for sure if the house you liked is really the house you are buying. In short, the specialist help you seeking, exists under SAĞLAM TAPU as double specialist help under a single product in SAĞLAM TAPU. 

You can call our Call Center (0850 273 23 23) for detailed information and the services offered through SAĞLAM TAPU. 

I recommend those that wish to understand better our product that did not exist in the market before to watch our teaser. Don’t forget to follow SAĞLAM TAPU on social media for fun content: 

https://www.facebook.com/SaglamTapu https://twitter.com/SaglamTapu 

https://www.linkedin.com/company/sağlam-tapu 

https://plus.google.com/+SaglamTapu

 Also, you can reach dozens of different information on real estate world at the SAĞLAM TAPU BLOG 

http://blog.saglamtapu.com

İnsan Biriktirmek Lazım

Geçtiğimiz günlerde bir dergi röportajı için hayatımı özetlerken; bu sene Ekim ayında 25. Senesini doldurduğum iş hayatımda çok sayıda farklı yerde çalıştığımı bir kez daha gördüm.

Sonra, bu 25 sene bana ne öğretti? diye düşündüm.

Birey olarak, gerçekten insanlık tarihi için iz bırakacak önemde bir yenilik yapmadığımız sürece, her birimiz sistemin bizlerden arzu ettiği rolü oynuyor, bilgi ve tecrübelerimizle çalıştığımız kuruma değer katmaya çalışıyoruz.

Aradan zaman geçtikten sonra fark ediliyor ki, “siz olmasanız da” kurumlar gelişimlerine devam ediyorlar.

Geriye ne kalıyor? İnsanlarla kurduğunuz ilişkiler.  İyi ya da kötü.

Galiba yeni bir iş veya özel hayatta da insanın biriktirebileceği en iyi sermaye de “iyi kurulmuş insan ilişkileri.” Çok paranız olsa dahi yapılamayacak işler, iyi ilişkilerle kurulup oluşturulabiliyor.

Üzerimizdeki iş kimliğimizi bıraktığımız gün, o iş için yaptığımız bütün (bizce) önemli şeyler tarih oluyor. Oysa dostluklar, samimi ilişkiler, iş kimliği sonrasında da devam ediyor.

Alem-i Cihan olsan iş, görev, çalışma bir noktada bitiyor. Bakın çevrenize, kaç duayen geldi gitti. Kurumlar ise devam.

Çalışma hayatının sonunda neyi başardım sorusuna verilecek en güzel yanıt da “iyi dostluklar kurdum, iyi insan biriktirdim” diyebilme mutluluğu olsa gerek.

Ne dersiniz?

 

 

Avrupa Ülkelerinde Dağıtım Kanalları

Yoğun bir Linkedin kullanıcısı olmam ile birlikte, Facebook’u sevemedim. Ama, son günlerde Facebook üzerinden 12 Haziran 2012 tarihinde yayınladığım Blog yazım “Sigortacılık: Gelecek 10 Yılın Sektörü” yazıma yoğun bir ilgi olduğunu fark ettim.

Tam olarak konu ne? Tartışmalar hangi yönde? bilmiyorum ancak, Avrupa Sigorta ve Reasürans Şirketleri Federasyonu – CEA tarafından yayınlanan tablonun ilgi çektiğini anlıyorum ki, potansiyeli göstermesi açısından, ilgi çekmeyi de hak eden bir tabloydu.

Bu ilgi CEA raporlarına bir kez daha bakmama yol açtı. İlginç bir tabloya daha ulaştım. 2012 yıl sonu itibari ile hayat dışı branşlarda, Avrupa ülkelerinde sigorta dağıtım kanalı oranlarını içeriyor.

Farklı ülkelerin Türkiye’ye benzeyen ve benzemeyen dağıtım kanalı oranları, okuyanlara farklı farklı şeyler ifade edebilir. Kimisi için bardak dolu iken kimisi için de bardak boş anlamına gelebilir.

Herkesin kendi bakış açısıyla değerlendirmesi dileklerimle tabloyu aşağıda sunuyorum.

Avrupa Dağıtım Kanalı