Türk Ekonomisi’ne Taze Kan: Menkul Kıymetleştirme (Mortgage Securitization)

Türk Bankacılık Sektörü, 2001 krizi ardından gerçekleştirilen düzenlemeler ile 2008 krizine Dünya’nın pek çok ülkesinden farklı olarak yüksek Sermaye Yeterlilik Rasyoları ile girdi. Bir dönem %19 gibi, çok yüksek oranlara ulaştı.

Bununla birlikte son yıllarda Tüketicinin Korunmasına dönük düzenlemeler, özellikle Faiz Dışı Gelirlerde yaşanan kaybın da etkisi ile Sermaye Yeterlilik Rasyoları’nda aşağı yönlü bir ivme sürmekte.

Oysa;

  • Bankaların Sermaye Yeterlilik Rasyolarını koruyacak ve hatta yükseltecek,
  • İnşaat sektörünü, bankalar vasıtasıyla ekonomiye enjekte edilecek yeni kaynak ile canlandıracak,
  • Bireylerin ev sahibi olmalarını kolaylaştıracak,
  • Sigorta sektörüne “Tapu Sigortası” ürünü ile yeni bir ivme katabilecek,
  • Tapu mevzuatında son yıllarda devam eden alt yapı gelişmelerini hızlandıracak,

Çok önemli ve Dünya’da yaygın bir enstrüman var: Menkul Kıymetleştirme (Mortgage Securitization)

MENKUL KIYMETLEŞTİRME (MORTGAGE SECURITIZATION)

Menkul kıymetleştirme; ipotekli kredi alacakları gibi varlıkların bir havuzda toplanarak menkul kıymete dönüştürülmesi yani sermaye piyasalarında alım satımı yapılabilecek tedavül kabiliyeti olan varlıklar haline getirilmesi sürecidir. Menkul kıymetlere dönüştürülen bu varlıklar daha geniş bir yatırımcılar grubuna satılabilir ve bu yolla fon sağlanır. Menkul kıymetleştirme sonucu ihraç edilen menkul kıymetlere VDMK denir.

Varlığın temsil ettiği alacak hakları ihraç edilen menkul kıymete dayanak oluşturur.

Menkul kıymetleştirmede alacaklar alacak hakkı sahibi tarafından değil bu alacaklara güvence oluşturmak amacıyla devreye giren ipotek finansman kuruluşları tarafından ihraç edilir.

Menkul kıymetleştirme uygulamaları kredilerin ya da farklı alacakların sermaye piyasalarında işlem gören menkul kıymetlere dönüştürür ve alacak hakkı sahiplerinin fon ihtiyacını temin eder.

MENKUL KIYMETLEŞTİRMENİN SAFHALARI

  • Varlıkların (alacakların) Analizi Ve Seçimi

Alacakların ve bu alacakların teminatlarının (ipotekler) hukuken geçerli olması

Tahsil edilememe risklerinin düşüklüğü gibi hususlar değerlendirilir.

  • Ödeme Yapısının Belirlenmesi

Süreç içinde alacaklardan gelen nakit akımının doğrudan menkul kıymet sahiplerine aktarılması ya da bu nakit akımından elde edilen getirinin belli aralıklarla menkul kıymet sahiplerine ödenmesi seçeneklerinden birine karar verilir.

  • Alacakların İpotek Finansman Kuruluşuna Devri

Devir sözleşmesi yapılması

  • Menkul Kıymetlerin İhraç Ve Satışı

Diğer borçlanma senetleri gibi ihraç ve halka arz yapılır.

  • Alacakların Tahsili Ve Menkul Kıymet Bedellerinin Vadesinde Ödenmesi

Alacak tahsilini ipotek finansman kuruluşları değil ya alacağını devreden şirket ya da dışarıdan hizmet sunan özel bir kuruluş yapar.

HUKUKİ ALTYAPI

  1. 5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
    • 21.12.2007 tarihli Sermaye Piyasası Kanunu’nda değişiklikler öngören İpotek Finansman Kuruluşları’nın ilk kez tanımlandığı kanundur.
  1. İpotek Finansman Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ
    • 17.07.2014 tarihli İpotek Finansman Kuruluşlarına ve bu kuruluşların faaliyetlerine ilişkin esasları düzenleyen Sermaye Piyasası Kurulunca yayımlanmış tebliğdir.

İPOTEK FİNANSMAN KURULUŞLARI:

Münhasıran İpotek Finansman Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ’de belirlenen faaliyetleri gerçekleştirmek amacıyla anonim şirket şeklinde kurulmuş olan sermaye piyasası kurumlarıdır.

İpotek finansmanı kuruluşlarının; kuruluşuna, faaliyet ilke ve esaslarına, faaliyetler itibariyle izin esaslarına, tabi olacakları yükümlülüklere ilişkin hususlar, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun uygun görüşünü almak suretiyle, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenir.

  1. a) Varlıkları devralabilir, varlıkları devredebilir, devralınan varlıkları yönetebilir ve varlıkları teminat olarak alabilir,
  2. b) Devraldığı veya teminat olarak aldığı varlıklar karşılığında ipotekli sermaye piyasası aracı ihraç edebilir,
  3. c) KFF(Konut Finansmanı Fonu), VFF(Varlık Finansmanı Fonu) veya VKŞ(Varlık Kiralama Şirketi) kurucusu olabilir,

ç) Fon kurmaksızın İDMK(ipoteğe dayalı menkul kıymetler) ve VDMK(Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler) ihraç edebilir,

  1. d) Sermaye piyasası araçlarının ihracından veya varlıkların temininden kaynaklanan yükümlülükler için esasları Kurulca belirlenen şekilde garanti verebilir,
  2. e) Kurulun İTMK(ipotek teminatlı menkul kıymetler) ve VTMK(Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler) ile İDMK(ipoteğe dayalı menkul kıymetler) ve VDMK’ya ilişkin düzenlemeleri uyarınca hizmet sağlayıcılığı veya nakit yöneticiliği faaliyetinde bulunabilir,
  3. f) Faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi amaçlı işlemleri yürütebilir,
  4. g) Kurul tarafından izin verilen diğer faaliyetleri yerine getirebilir.

Uzun yıllar önce hukuki alt yapısı hazırlandığı halde pratikte bugüne kadar sadece kısıtlı sayıda Banka ve/veya Mortgage şirketinin kullandığı Mortgage Securitizasyonu işlemlerinin yapılacak yasal düzenlemelerle önünün açılması aynı anda pek çok sektörü pozitif etkileyecektir.

  • Bankacılık Sektörü:

Portföylerindeki ipotekleri teminat göstererek daha düşük maliyetli dış kredi sağlayabilirler.

Mevcut mevzuatta en önemli eksiklik, gelişmiş ülkelerdeki uygulamaların aksine, securitization için kullanacakları portföydeki riskin de, borç verenlere devrinin mümkün olmaması. Türkiye’de bankalar, securitizasyonun teminatı olarak gösterdikleri portföy havuzundan, vade içerisinde riskli hale gelen gayrimenkulleri çıkartarak yerlerine riski olmayan gayrimenkulleri koyuyorlar ki, aslında temiz risklerini satıp kirli riskleri üzerlerinde tutuyorlar. Oysa kredi veren, yapacağı kapsamlı inceleme sonucu kredi verdiği portföyün tamamının iyi ya da kötü riskini satın almalıdır. Bu kapsamda FU Gayrimenkul gibi ipotek tesisinde uzmanlığı ve tecrübesi yüksek kurumlardan tesis edilen ipoteklerin teminat değerinin tespiti çalışmalarında destek alınabilir.

Böylece Bankalar bu portföyün securitize edilmesiyle birlikte, portföyün risklerini de devretmiş olacaklarından, portföyü Bilançolarından çıkartabilecekler ve böylece Sermaye Yeterlilik Rasyolarını yükseltebileceklerdir.

  •  İnşaat Sektörü:

Bankaların özellikle dış piyasadan daha ucuz maliyet ile borçlanmaları, riski devretmeleri ve sermaye yeterlilik rasyolarını yükseltmeleri neticesinde ekonomiye girecek taze para ile yeni ve çok daha fazla sayıda gayrimenkule kredi sağlayacak olmaları satışlar ve aynı zamanda inşaat sektörünü destekleyecek ve büyütecektir.

  • Sigorta Sektörü;

Bankaların risklerini kredi verene devredebilmesi, aynı zamanda o portföyde yer alan gayrimenkullerin sorunlu hale gelmesi durumunda takibe geçilmesinde ipotek lehtarı olarak gözüken Bankaların, lehtarlık kabiliyetlerinin Bankalara kredi veren tarafa geçmesi gerekliliğini de ortaya çıkartacaktır.

Diyelim ki Bankanın securitize ettiği gayrimenkul havuzunda riski çok-az 10.000 ipotekli gayrimenkul var. Banka kredi teminatı olarak lehtarı olduğu ipoteği tesis etti, ardından bu gayrimenkulü bir havuz içerisinde securitizasyon teminatı olarak dış piyasada bir (veya daha çok kreditörden oluşan organizasyona) kredi verene sattı. 10 yıllık dönem içerisinde artık bu kredi teminatındaki ipotekli gayrimenkullerde borcun ödenmesinde problem yaşandığında, gerçekleştirilecek takip de lehtar securitizasyon kuruluşu olacaktır. Mevzuatın bu yönde değiştirilmesi veya esnetilmesi gerekecektir.

İşte bu aşamada Türkiye’de uzun yıllardır konuşulan ancak özellikle Tapu İşlemlerinin Devlet Garantisi’nde olması prensibi nedeniyle gelişemeyen Tapu Sigortası devreye girmelidir. Türkiye de mevcut gayrimenkullere Tapu Sigortası yapılabilmesi ise birden bire Sigorta Sektörü’ne yeni ve güçlü bir potansiyel getirecektir.

Elbette söz konusu gelişmelerden en fazla fayda sağlayacak taraf da nihai tüketiciler olacaktır. Bu tür düşük maliyetli dış kaynak kullanabilecek bir diğer kurum da TOKİ (vb.) olabilir.