Deprem hasarı ödemelerinde binanın arsa değeri

 

Aynı kalitede malzemeyi kullanarak şehrin iki ayrı arsasında inşaa edeceğiniz, aynı planlı gayrimenkulün değeri aynı olmuyor. Çünkü binanın değerini sadece kullanılan malzeme değil arsanın içinde bulunduğu lokasyon da etkiliyor.

Örnek: Aynı binayı Etiler ve Ümraniye’de inşaa ettiğinizde konutların değeri Etiler’de Ümraniye’ye göre çok daha fazla oluyor. Çünkü orada çeşitli nedenlerle, (Şehir merkezine yakınlık, ikamet edenlerin gelir seviyelerindeki farklılık gibi)  arsa çok daha kıymetli olabiliyor.

Deprem bölgesinde konutu hasarlanan kişilerin evlerini aynı arsaya tekrar inşaa etmeleri ile farklı bir arsaya inşa etmeleri arasında da inşaat maliyeti açısından bir fark olmasa da, konutların piyasa satış değerleri arasında fark olacaktır.

Örnek: 400 bin TL’lık inşaat maliyeti olan aynı planlı ve ölçülü bir konut, inşaat tamamlandıktan sonra farklı bir arsada 1 milyon TL iken yeni bir arsa üzerinde yükseldiğinde 500 bin TL olabilir. Aslında hukuki tabiri tam karşılamasa da arsa farkından kaynaklı bu değer değişimine “şerefiye” ismini verebiliriz.

Deprem sonrası hasarlanan konutlarda limitine kadar DASK ve limit üstünde bir değer var ise de konut- yangın poliçesi içerisindeki, ihtiyari deprem sigortası teminatı devreye girecektir.

Bu police sahiplerine hasarlı konutları için sigorta şirketleri tarafından gerçekleştirilecek tazminat ödemelerinde aşağıda yer alan“Yangın Sigortası Genel Şartları’nda Tazmin Kıymetlerinin hesabı maddesi” uygulanacaktır.

 B.5- Tazmin Kıymetlerinin Hesabı

5.1- Sigorta tazminatının hesabında sigortalı şeylerin rizikonun gerçekleşmesi anındaki tazmin kıymeti (rayiç bedel) esas tutulur. Ancak sigorta ettiren ve sigortacı poliçenin ikame bedeli (yeni değer) üzerinden tanzim edilmesi hususunda anlaşabilir. Bu durumda poliçenin ikame bedeli (yeni değer) üzerinden tanzim edildiği poliçede açıkça belirtilir.

1.1 Rayiç bedel esasına göre tanzim edilen poliçelerde; teminat kapsamına dâhil edilmiş olan kıymetlerin tazminat ödemelerinde eskime, aşınma, yıpranma (kullanma payı) ve başka sebeplerden ileri gelen kıymet eksilmeleri düşülür ve varsa yenilerinin belirgin randıman ve nitelik farkları da ödenecek tazminattan indirilir.

1.2 Yeni değer (nakliye, montaj, gümrük, vergi, resim, harç masrafları dâhil olmak üzere yenisinin ikame bedeli) esasına göre tanzim edilen poliçelerde, teminat kapsamına dahil edilmiş olan kıymetlerin tazminat ödemelerinde;

a) Poliçede eskime, aşınma, yıpranma (kullanma) payı için belirtilmiş olan azami oranın veya yaşın aşılmaması kaydıyla, rizikonun gerçekleştiği yer ve tarihte sigorta konusu kıymetin yeniden yapım veya alım maliyetine göre bulunan ikame bedeli esas alınır. Ancak sigortacının eksik sigorta, sovtaj ve belirgin teknoloji farkından kaynaklanan tenzilat hakları saklıdır.

b) Eskime, aşınma ve yıpranma (kullanma) payı için poliçede belirtilmiş olan azami oranının veya yaşın aşılmış olması halinde, tazmin kıymetinde rayiç bedel esası dikkate alınır.

Depremde sigortalı binanın rayiç veya yeni değeri ödenir, arsa bedeli ödenmez.

Konut ağır hasarlı ve oturulamayacak durumda ise hasar ödemelerinde Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği  Bakanlığı tarafından düzenli aralıklar ile belirlenen Bina İnşaat Birim Maliyetleri baz alınacaktır. Binanın inşaatında kullanılan malzeme sınıfına göre bu listeden bina inşaat değeri tespit edilecek ve sigortalıya ödenecektir.

Sigorta tazminat hesaplamalarında yıkılan veya hasarlanan binanın aynı arsa üzerine tekrar inşaa edileceği öngörülür.

Yakın zamanda meydana gelen yıkıcı deprem hasarında, deprem fay hatlarının varlığından kaynaklanan risk nedeniyle binalar aynı lokasyonlarda yapılamaz ise arsadan kaynaklı değer değişim farkı  DASK ve de konut sigorta poliçelerindeki ihtiyari deprem teminatı çerçevesinde ödenmemektedir.

Banka Kredili, Sigortasız Konut Deprem Hasarları Sorunu ve Çözüm Önerileri

 

Deprem bölgesinde hasarlanan kredili ve/fakat sigorta teminatı olmayan konutlara ait konut kredisi borçlarının ödenmesi hususu, hem depremzedeler hem de bankalar için sorun olacaktır.

Konut kredisi kullandığınızda banka, krediye konu gayrimenkulün üzerine ipotek tesis eder. Borcun ödenmemesi durumunda bu kredilerin en önemli teminatı alınan ipoteklerdir.

Bankalar,  ülke içerisinde ipotek teminatı ile verilen konut kredilerine ilişkin  portföylerini teminat göstererek sendikasyon kredisi alırlar. Bu portföydeki konutların deprem gibi nedenlerle teminat vasfını kaybetmesiyle, farklı lokallerdeki  konutlar ile değiştirilmesi gerekebilir.

Bu ve benzeri finansal hareketlerde, özellikle katastrofik risklere karşılık konutların uğrayabileceği fiziki hasarların teminatı sigorta poliçeleridir.

Ülkemiz uygulamasında konutun değerine göre deprem riskini koruyan iki sigorta ürünü (police) olması gerekmektedir.

  • DASK: Senede bir defa limitleri, enflasyona ve bina inşaat maliyetlerine göre güncellenmektedir.
  • Konut Yangın Sigortası:  İçerisinde, DASK teminatının üzerine çalışacak ihtiyari deprem teminatı da bulunan konut sigortası ürünüdür.

Eğer bir konut kredisi teminatı olarak DASK ve konut sigorta poliçesi satın alınıyorsa, poliçe üzerine Dain-i Mürtehin (DM) İlgili Banka yazılmaktadır.

Bir hasar meydana geldiğinde,  sigorta şirketleri hasar tazminat tutarını önce DM lehtarı ilgili bankaya, o anki açık risk tutarı kadar öderler;  ödenecek sigorta tazminat tutarı, kalan kredi tutarını aşıyorsa da artan kısmını müşteriye öderler.

Uygulamadaki sorunlar;

  • DASK ve konut sigortası (ihtiyari deprem teminatlı) poliçelerinin vadeleri bir yıldır.
  • Oysa konut kredilerinde vadeler 10 yıla kadar uzayabilmektedir.

On yıllık kredi döneminde birer yıllık düzenlenen poliçelerin, her yıl yenilenip/ yenilenmediğinin takip edilmesi gerekmektedir.

Teknolojik olarak en gelişmiş sektörler olan bankacılık ve sigortacılık sektörleri arasında, süresi bir yıl olan poliçelerin yenilenme takibinin yapılabildiği online alt yapının henüz kurulamamış olması, bir yıldan uzun süreli konut kredisi kullanarak ev almış depremzede vatandaşı, bankaları ve sigorta şirketlerini olumsuz etkiliyor.

Yenileme vadesi gelen ve DM ilgili banka olan DASK poliçelerinin ve ihtiyari deprem sigortası teminatını içeren konut poliçelerinin karşılıklı olarak izlenebildiği bir online alt yapı halen yok.

DASK kurumu, Türkiye Bankalar Birliği’nin verdiği banka iletişim mail adresleri üzerinden, mail yolu ile tazminat ödemesi yaparken ilgili banka ve şubeden muvaffakat almak zorunda kalmaktadır.

Gelelim konut poliçelerindeki duruma, orası biraz daha karışık.

Genelde bankaların birlikte çalıştığı, acenteliğini yaptığı sigorta şirketleri var. Durum böyle olunca her sene yenilenmesi gereken konut poliçelerinin takibi bir nebze kolay oluyor.

Öte yandan, tüketici lehine yapılan mevzuat düzenlemeleri ile müşteriye, “Banka tarafından belirlenen  X sigorta şirketinden poliçeni yaptırmak zorundasın”, demek mümkün değildir.

Farklı şirketlerden de sigorta poliçesi alıp, Dain-I Mürtehin ilgili Banka olmak üzere kredi kullanmak için bankaya ibraz edebiliyorsunuz.

(Bknz: Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı’nın 13 Mart 2015 tarih ve 29214 sayılı, BİREYSEL KREDİLERLE BAĞLANTILI SİGORTALAR UYGULAMA ESASLARI YÖNETMELİĞİ)

Ortaya çıkan fiili durumda; daha önce banka ve anlaşmalı sigorta şirketinin, kendi aralarında kurabilecekleri  bilgi işlem alt yapısı aracılığı ile “sigortalılık durum tespiti”, yönetmelik sonrası ilgili banka ile yaklaşık 65 sigorta şirketi arasında yapılmak durumundadır. Düzenleme müşteri lehine olmakla birlikte bankalar/sigorta şirketleri için izleme-kontrol süreci biraz daha karışık hale gelmektedir.

Burada da kredi kullandıran banka sürekli olarak ve ne yazık ki sistem yardımı olmadan manuel şekilde müşterisinin yeni DM poliçesini takip etmek zorunda kalmakta, eksiklikler oluşmakta ve yaşadığımız deprem benzeri katastrofik hasarlar sonrasında, başta depremzede olmak üzere banka ve de sigorta şirketleri sorun yaşamaktadırlar.

Sorunun çözümüne ilişkin önerilerim:

  • Kredi süresine paralel uzun süreli DASK ve konut sigortası (ihtiyari deprem teminatlı) düzenlenebilmesine dönük çalışmalar yapılmalıdır. Örnek: Konut kredisi 5 yıl ise, poliçe de 5 yıllık. (Geçmişte, krediyi alanı koruyan, ferdi kaza poliçeleri için uzun süreli poliçeler yapmıştık) Uzun süreli poliçeler için en önemli konu, reasürans anlaşmalarının bu şekilde düzenlenmesidir.
  • Öncelikle DASK ve Türkiye Bankalar Birliği aracılığı ile DASK poliçelerinin ve tazminat ödemelerinin sistemsel takibinin yapılabildiği bir ortak izleme/takip online altyapısı kurulmalıdır.
  • DASK üzerine çalışacak ihtiyari deprem teminatını içeren Konut Sigortası poliçelerinin ortak takip edilebildiği Türkiye Bankalar Birliği ve Türkiye Sigorta Birliği arasında bir sistem alt yapısı oluşturulmalıdır. Her iki Birlik de kendi üyelerinden gerekli verileri alıp karşı taraf ile paylaşabilirler.

Bankalar anlaşmaları olduğu sigorta şirketleri dışındaki sigorta şirketlerince düzenlenen poliçeleri, sigorta şirketleri de tazminat ödemelerinde önce banka alacağını izleyebilmelidir.

Kredi kullanan için krediye ihtiyaç duyduğu dönemde, ilave her gider sorun teşkil etmekte ve bu tür harcamaları yapmak için isteksiz davranmaktadır. Kredinin vadesi süresince de bu isteksizlik devam etmektedir. Ama yaşanan felakette gördük ki deprem gibi katastrofik hasarlar oluyor ve kredi borcu, yaşanan felaketler sonrasında konut hasara uğrasa bile devam ediyor.

Belki yaşanan bu deprem felaketi için geçici farklı çözümler olabilir. Bankaların bu tarz ağır orta derecede hasarlanan konutlara ilişkin sigortası olmayan,  kredilerdeki alacaklarından vazgeçmesi gibi. Ama biz gelecekte olabilecek daha büyük hasarlar için sistemimizi iyi kuralım.